양도세(민간임대-조정지역) 계산설명

2028년 양도분

1. 계산 대상과 적용 전제

조정대상지역 매입임대 아파트의 2028년 양도분을 위한 정부안 한시 계산기입니다. 확정 세법과 동일한 것으로 보지 않으며, 등록·사업자등록·의무임대기간·임대료 증액 제한 등 해당 특례 요건을 충족한 것으로 가정합니다.
화면의 장특 공제 한시적 유예(임대기간분 30%)는 임대기간분 공제율을 30%로 적용하는 방식입니다. 10년·종전 8년·6년 이상 특례를 선택하는 화면이 아닙니다.
1주택 비과세·12억원 초과분 과세 계산은 지원하지 않으며, 양도 당시 보유주택수는 2주택 또는 3주택 이상을 입력합니다.

2. 입력값과 공동명의 기준

양도가액은 전체 주택 금액, 취득가액·필요경비는 본인 지분 금액을 입력합니다. 공동명의는 본인 지분율을 곱해 본인 양도가액을 구하며, 결과는 공동명의자 전체가 아닌 본인 1인 기준입니다.
기준시가는 모두 양도하는 주택 전체 기준입니다. 취득 당시, 임대개시 당시, 임대종료 당시, 양도 당시 기준시가를 입력합니다.
등록임대 거주인정기간을 입력합니다. 기본값은 8년이며 실제 인정기간에 맞게 변경하세요. 전체 보유기간은 입력받지 않으며 한시 특례 자격 충족을 전제로 계산합니다. 이전 파일의 실제 거주기간·추가분은 자동 변환하지 않고 인정기간을 다시 입력합니다.

본인 양도차익 = 전체 주택 양도가액 × 본인 지분율 − 본인 취득가액 − 본인 필요경비

공동명의 지분율 아래에는 본인 지분 양도가액을 한글금액으로 표시합니다. 예: 9억원 (= 18억원 × 50%). 취득가액·필요경비에는 지분율을 다시 곱하지 않습니다.

3. 양도차익 안분

실제 임대 연수 비율이 아니라 기준시가 변동 비율로 임대기간분과 비임대기간분 차익을 나눕니다.
현재 엔진은 양도 당시 기준시가가 취득 당시 기준시가 이하이면 임대기간분 비율을 0으로 계산합니다. 계산된 비율은 0~100%로 제한하므로 입력값의 타당성을 확인하세요.

임대기간분 비율 = (임대종료 당시 기준시가 − 임대개시 당시 기준시가) ÷ (양도 당시 기준시가 − 취득 당시 기준시가)
임대기간분 차익 = 본인 양도차익 × 임대기간분 비율
비임대기간분 차익 = 본인 양도차익 − 임대기간분 차익

4. 장기공제 계산

① 적용 전제

조정대상지역 매입임대 아파트의 2028년 한시 특례 요건을 충족한 것으로 계산합니다. 등록 등 특례 자격과 인정기간은 사용자가 확인합니다.

② 부분별 공제율

구분	공제율
임대기간분	30%
비임대기간분	등록임대 거주인정기간 × 연 2%, 최대 30%

③ 등록임대 거주인정기간

입력 기본값은 8년이며 인정기간에 맞게 변경합니다. 8년이면 16%이고, 모든 주택에 16%를 고정 적용하지 않습니다.

전체 보유기간은 입력받지 않습니다. 실제 거주기간·부득이한 사유·사용자 지정율을 별도로 합산하지 않습니다.

비임대기간분에 등록임대 거주인정기간을 적용하는 것은 현재 계산기의 가정입니다. 조정대상지역 매입임대아파트의 별도 인정 근거는 확인이 필요합니다.

④ 공제액 합산과 계산 범위

임대기간분 공제 = 임대기간분 차익 × 30%
비임대기간분 공제 = 비임대기간분 차익 × 인정기간으로 산정한 공제율
총 장기공제 = 임대기간분 공제 + 비임대기간분 공제

현재 계산기는 공제금액 한도를 적용하지 않습니다. 법령상 한도 면제가 확정되었다는 의미는 아닙니다.

공동명의는 본인 지분 양도차익으로 계산합니다. 물건별·인별 연간 금액 한도와 그 지분 안분은 현재 계산 범위에 포함하지 않습니다.

5. 기본공제와 과세표준

기본공제 250만원은 본인 전체 계산에 한 번 적용하며, 두 과세 부분에 각각 적용하지 않습니다.
같은 해 다른 양도 건이 없는 것으로 가정합니다. 다른 양도가 있으면 실제 세액이 달라질 수 있습니다.

과세표준 = max(본인 양도차익 − 총 장기공제 − 250만원, 0)

6. 중과세율과 최종 세액

① 적용 세율 확인

현재 계산기는 기본세율에 2주택은 10%p, 3주택 이상은 15%p를 더합니다. 전체 양도소득세를 절반으로 줄이는 것이 아닙니다.
기본 누진세율의 누진공제액은 유지하고, 과세표준에 중과 가산율을 곱한 세액을 추가합니다. 과세표준이 0이면 세액도 0입니다.

② 산출세액 계산

과세표준	세율	누진공제액
1,400만원 이하	6%	0원
1,400만원 초과~5,000만원 이하	15%	126만원
5,000만원 초과~8,800만원 이하	24%	576만원
8,800만원 초과~1억5,000만원 이하	35%	1,544만원
1억5,000만원 초과~3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과~5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과~10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

기본 누진세액 = 과세표준 × 기본세율 − 누진공제액
중과 적용 세액 = 기본 누진세액 + 과세표준 × 중과 가산율

누진공제액은 세액 계산 단계에서 차감하는 금액입니다. 장기공제·기본공제와 구분합니다.

중과 가산율은 기본 누진세액이 아니라 과세표준에 곱해 더합니다.

③ 지방소득세와 총납부세액

지방소득세 = 양도소득세 × 10%
총납부세액 = 양도소득세 + 지방소득세

7. 계산 예시

금액은 만원 단위로 반올림해 표시합니다. 합계는 반올림 전 금액으로 계산합니다.

① 입력 조건

입력 항목	조건
명의	단독명의
양도가액 / 취득가액	12억원 / 6억원
필요경비	0원
기준시가: 취득 / 임대개시 / 임대종료 / 양도	3억원 / 4억원 / 6억원 / 7억원
등록임대 거주인정기간	8년
양도 시점	2028년

② 양도차익과 안분

취득 당시 기준시가 3억원, 임대개시 당시 4억원, 임대종료 당시 6억원, 양도 당시 7억원이면 안분비율은 50%입니다. 차익 6억원을 임대기간분 3억원과 비임대기간분 3억원으로 나눕니다.
임대기간분에는 30%, 비임대기간분에는 등록임대 거주인정기간 8년 × 연 2%인 16%를 적용합니다.

③ 공제와 세액 비교

계산 결과 — 만원 단위 반올림
항목	2주택	3주택 이상
임대기간분 공제	9,000만원	9,000만원
비임대기간분 공제	4,800만원	4,800만원
총 장기공제	1억 3,800만원	1억 3,800만원
과세표준	4억 5,950만원	4억 5,950만원
양도소득세	2억 381만원	2억 2,679만원
지방소득세	2,038만원	2,268만원
총납부세액	2억 2,419만원	2억 4,946만원

④ 조건별 추가 사례

정부안 문답자료 57쪽 사례

임대기간분 차익 4억원, 비임대기간분 차익 1억원, 등록임대 거주인정기간 8년입니다.

4억원 × 30% + 1억원 × 16% = 1억 3,600만원

문답자료의 1.4억원은 반올림 표시입니다.

8. 계산 결과 읽는 방법

요약결과 · 계산 범위와 최종 세액
임대기간분과 비임대기간분의 차익·공제액을 구분합니다. 기간별 차익은 임대 연수가 아닌 기준시가 변동 비율로 나눕니다.
적용조건 · 판단 근거
요건 충족 여부, 적용 공제 유형과 세율을 확인합니다. 미적용·면제·요건 없음은 서로 다른 의미입니다.
계산내역 · 실제 금액의 계산 과정
양도차익 → 기준시가 안분 → 부분별 공제 → 공제액 합산 → 기본공제·과세표준 → 세액 순서로 확인합니다.
입력내용 · 계산에 사용한 값
공동명의는 본인 1인 기준입니다. 미래예측 결과에서는 예측 시점에 적용된 금액과 기간을 확인합니다.

이 계산기에서 구분해서 볼 점

중과 가산율의 한시 완화이며 전체 세액을 절반으로 줄이는 방식이 아닙니다.

공제금액 한도는 현재 계산기에 미반영하며, 법령상 면제가 확정되었다는 의미는 아닙니다.

9. 적용연도와 계산기 선택

2028년 양도분 전용이므로 미래 세금 예측은 지원하지 않습니다. 임의로 다른 연도의 공제방식이나 중과세율로 이동하지 않습니다.
이 정부안 계산 가정에서 해당 조정대상지역 매입임대 아파트의 2027년 양도분은 기존 민간임대 계산기, 2029년 이후는 일반/다주택 정부안 계산기로 확인합니다. 모든 임대주택의 혜택이 일괄 폐지된다는 의미는 아닙니다.
비조정대상지역은 비조정지역 정부안 계산기의 적용 범위를 확인하세요.