장기일반 민간임대주택 부담부증여의 양도세, 증여세, 취득세를 함께 보는 계산 기준
부담부증여는 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 증여입니다. 채무분과 순증여분을 나누어 세금을 계산합니다.
| 납세자 | 계산하는 세금 |
|---|---|
| 증여자 | 채무 인수에 따른 양도소득세·지방소득세 |
| 수증자 | 증여세와 유상·무상취득세 및 부가세목 |
| 입력 항목 | 사용 기준 |
|---|---|
| 전체 주택가액·인수채무 | 양도분과 순증여분 구분 |
| 취득가액·필요경비 | 채무비율로 안분하여 양도차익 계산 |
| 보유·거주·임대 조건 | 증여자 양도세 판단에 사용 |
| 증여 관계·사전증여 | 수증자 증여세 공제와 합산에 사용 |
| 취득 후 주택 수·지역·면적 | 수증자 취득세 판단에 사용 |
증여자의 보유주택 수와 수증자의 취득 후 주택 수를 구분해 입력합니다. 실제 인수하고 인정받을 수 있는 채무를 입력하세요.
현재 계산기는 인수채무액을 전체 주택가액 이내로 제한합니다. 증여세에는 순증여가액을, 유상취득세에는 인수채무액을 사용합니다.
| 공제 유형 | 계산 방식 |
|---|---|
| 종전 8년 특례 | 임대기간분 차익 × 50% + 비임대기간분 일반공제 |
| 10년 특례 | 임대기간분 차익 × 70% + 비임대기간분 일반공제 |
| 6년 이상 유형 | 전체 부담부증여 차익 × (일반공제율 + 임대 추가공제율) |
선택한 민간임대 특례와 중과배제 요건을 충족한 것으로 전제합니다. 일반공제율은 전체 보유기간 기준 연 2%, 최대 30%입니다.
나머지는 비임대기간분입니다. 계산기는 안분비율을 0~100%로 제한하며, 분모가 0 이하이면 임대기간 안분비율을 0으로 계산합니다.
| 실제 임대기간 | 추가공제율 |
|---|---|
| 6년 / 7년 / 8년 | 2% / 4% / 6% |
| 9년 / 10년 이상 | 8% / 10% |
6년 유형에는 기준시가 안분을 사용하지 않습니다. 전체 보유기간은 적용할 실제 임대기간 이상이어야 합니다.
과세표준은 최소 0원입니다. 적용세율과 누진공제액으로 양도소득세를 계산하고 지방소득세 10%를 더합니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0원 |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
| 증여 관계 | 공제금액 |
|---|---|
| 배우자 | 6억원 |
| 직계존속 → 성년 / 미성년 | 5,000만원 / 2,000만원 |
| 직계비속 / 기타 친족 / 그 외 | 5,000만원 / 1,000만원 / 0원 |
과세표준에 증여세 누진세율을 적용합니다. 해당하는 경우 세대생략 할증을 더하고, 신고세액공제를 선택하면 공제 전 세액의 3%를 차감합니다.
10년 내 동일인 사전증여재산은 합산하지만 과거 납부한 증여세는 공제하지 않습니다. 관계별 정액 공제를 사용하며 과거 공제 사용액을 별도로 관리하지 않습니다. 사전증여가 있으면 결과는 기납부 증여세액공제 전 예상세액입니다.
| 취득 구분 | 과세표준 | 세율 판단 |
|---|---|---|
| 유상취득 | 인수채무액 | 수증자의 취득 후 주택 수·지역·일시적 2주택 조건 |
| 무상취득 | 순증여가액 | 지역·공시가격 3억원 이상 여부·가족 간 증여 예외 |
각 취득세에 지방교육세와 해당하는 농어촌특별세를 더합니다. 현재 계산기는 유상취득 기본세율 구간도 인수채무액을 기준으로 산정합니다.
유상·무상취득분 세금에는 각 취득세의 부가세목이 포함됩니다. 지방소득세와 부가세목을 합계에 다시 더하지 않습니다.
주택가액 10억원, 인수채무 4억원, 취득가액 5억원, 보유 8년을 가정합니다. 부모가 성년 자녀에게 증여하며 사전증여·수수료·필요경비는 없고, 세대생략 미적용·신고공제 적용입니다. 수증자는 취득 후 1주택, 비조정지역, 전용면적 85㎡ 이하로 가정합니다. 8년 특례 요건을 충족하고, 취득·임대개시 기준시가는 각 4억원, 임대종료·양도 기준시가는 각 8억원입니다.
| 계산 단계 | 금액 |
|---|---|
| 순증여가액 | 6억원 |
| 부담부증여 양도차익 · (10억원 − 5억원) × 40% | 2억원 |
| 증여자 양도세·지방소득세 | 2,055만원 |
| 수증자 증여세 | 1억 185만원 |
| 유상취득분 · 부가세목 포함 | 440만원 |
| 무상취득분 · 부가세목 포함 | 2,280만원 |
| 증여자·수증자 전체 합계 | 1억 4,960만원 |
예시 금액은 만원 단위로 반올림해 표시합니다. 합계는 반올림 전 금액으로 계산하므로 표시 금액의 합과 다를 수 있습니다.
요약결과에서 전체 결과를 확인하고, 적용조건에서 판단 근거와 공제·세율·실제 적용금액을 확인합니다. 상세 공식과 합산 과정은 계산내역에 표시합니다.
| 적용조건 카드 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 1. 양도분·증여분과 납세자 | 주택가액·채무·순증여가액·채무비율과 납세자 |
| 2. 증여자 양도세 적용 판단 | 1주택 비과세·고가주택, 다주택 중과 또는 민간임대 특례 판단 |
| 3. 장기보유특별공제 | 유형별 공제율과 실제 공제액 |
| 4. 양도세 과세표준과 세율 | 과세표준·세율·누진공제액·양도소득세와 지방소득세 |
| 5. 수증자 증여재산공제 | 관계별 공제·사전증여 합산·수수료 |
| 6. 증여세율·할증·신고공제 | 과세표준·산출세액·할증과 신고공제 적용 여부 |
| 7. 유상취득분 취득세 | 수증자의 주택 수·지역·일시적 2주택·취득세율 |
| 8. 무상취득분 취득세 | 공시가격·지역·가족 간 증여 예외·취득세율 |
전체 합계는 증여자와 수증자의 세금을 합한 금액입니다. 선택한 특례·예외 요건과 실제 공제액을 구분하며, 공제율이 있어도 과세대상 차익이 없으면 공제액은 0원일 수 있습니다.
채무 인정과 등록·거주 이력 등 요건은 자동 확인하지 않습니다. 입력한 사전증여재산은 합산하지만 기납부 증여세액은 공제하지 않습니다.