종합부동산세(주택) 계산설명

2027년 이후 과세분

1. 계산 범위와 핵심 기준

주택분 종합부동산세를 본인 1인 기준으로 계산합니다. 매년 6월 1일 기준의 주택 수와 본인 지분 공시가격을 확인하세요.

2026.08.03 정부안 rev.1의 2027년·2028년 이후 방식을 선택해 비교합니다. 기본공제·세율·세액공제 기준은 선택한 방식에 따릅니다.

정부안 시뮬레이션입니다. 실제 신고에는 확정된 법령과 적용 시점을 확인하세요. 기존안 계산설명 보기

공시가격 합계 → 기본공제·과세표준 → 종부세액 → 재산세액 공제 → 1주택 세액공제 → 세부담상한 → 농어촌특별세

2. 입력 기준과 공동명의

입력 항목	입력 기준
주택 수·공시가격	합산배제 주택을 제외하고 본인이 보유한 주택별 금년·작년 공시가격을 입력합니다.
공동명의	전체 주택 가격이 아닌 본인 지분 공시가격을 입력합니다.
1세대 1주택	세대의 자격을 확인한 뒤 선택합니다. 단순히 본인 명의 주택이 1채라는 뜻과 구분하세요.
금년·작년 가격	금년 가격은 올해 과세표준에, 작년 가격은 재산세 상한과 전년 세액 추정에 사용합니다.

공시가격 18억원 × 본인 지분 50% = 입력 공시가격 9억원

거주용·비거주 1주택 유형을 선택하면 화면이 주택 수와 1주택 여부를 연동합니다. 부부 공동명의 특례 미신청 유형과 그 외 유형에는 1주택 세액공제를 적용하지 않습니다.

3. 기본공제·과세표준·세율

① 기본공제 확인

기본공제 유형	과세대상 기준	기본공제
거주용 1주택	14억원 초과	14억원
비거주 1주택	12억원 초과	12억원
부부 공동명의 1주택·거주 (특례 미신청)	9억원 초과	9억원
부부 공동명의 1주택·비거주 (특례 미신청)	6억원 초과	6억원
그 외	합계 9억원 초과	4억원 + 5억원 × 거주용 주택가액 합계 ÷ 전체 주택가액 합계

모두 본인 지분 공시가격 기준입니다. 그 외 유형은 기본공제액이 9억원보다 작아도 공시가격 합계 9억원 이하이면 과세표준을 0원으로 계산합니다.

② 공정시장가액비율과 과세표준

비율 구분	2027년	2028년 이후
3주택 이상 또는 조정지역 주택 보유 (1세대 1주택 제외)	70%	80%
그 외 모든 납세자	70%	70%
직접 입력	입력값	입력값

비율 구분은 화면에서 직접 선택합니다. 주택 수나 소재지만으로 자동 판정하지 않습니다.

과세대상 기준 이하이면 과세표준 0원
종부세 과세표준 = (본인 지분 공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율
공제 후 금액은 최소 0원

③ 세율과 누진공제

2027년 1~2주택

과세표준	세율	누진공제액
3억원 이하	0.5%	0원
3억원 초과 ~ 6억원 이하	0.7%	60만원
6억원 초과 ~ 12억원 이하	1.3%	420만원
12억원 초과 ~ 25억원 이하	1.5%	660만원
25억원 초과 ~ 50억원 이하	2%	1,910만원
50억원 초과 ~ 94억원 이하	2.7%	5,410만원
94억원 초과	3.5%	1억 2,930만원

2027년 3주택 이상 / 2028년 이후 모든 주택

과세표준	세율	누진공제액
3억원 이하	0.5%	0원
3억원 초과 ~ 6억원 이하	0.7%	60만원
6억원 초과 ~ 12억원 이하	1.3%	420만원
12억원 초과 ~ 25억원 이하	2%	1,260만원
25억원 초과 ~ 50억원 이하	3%	3,760만원
50억원 초과 ~ 94억원 이하	4%	8,760만원
94억원 초과	5%	1억 8,160만원

종합부동산세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제액
계산 결과는 최소 0원

4. 공제할 재산세액

① 공제 대상

재산세 본세 중 종부세와 과세 범위가 겹치는 부분을 공제합니다. 납부한 재산세 전액을 빼는 방식은 아닙니다.

② 계산 방식 선택

선택 방식	계산에 사용하는 값
미적용	공제할 재산세액 0원
자동계산(재산세 자동산정)	주택별 금년·작년 공시가격으로 추정한 올해 재산세 본세
자동계산(정부샘플)	공시가격 합계로 구한 재산세상당액. 발표 사례 비교용 단순 추정
수동입력 추정	고지서상 올해 재산세 본세 합계. 입력액에 공제비율 적용

③ 공제액 계산

공제할 재산세액 = 올해 재산세 본세 합계 × 공제비율
공제비율 = 종부세 과세표준 해당 재산세상당액 ÷ 전체 주택 재산세상당액

공제비율은 최대 100%, 공제액은 종합부동산세액을 넘지 않도록 계산합니다.

세부 산식·포함하지 않는 세금

종부세 과세표준 해당 재산세상당액 = 종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%
전체 주택 재산세상당액 = 전체 주택 재산세 과세표준에 표준세율·누진공제를 적용한 금액

분자에는 누진공제를 적용하지 않습니다. 종부세와 재산세의 공정시장가액비율은 서로 다르므로 구분하세요.

도시지역분·지방교육세·지역자원시설세는 본세 입력에서 제외합니다. 자동산정과 정부샘플은 실제 고지세액과 다를 수 있습니다.

5. 1세대 1주택 세액공제

① 적용 자격

계산상 주택 수가 1이고 1세대 1주택자에 해당할 때 적용합니다. 공시가격에서 빼는 기본공제와 달리, 재산세액 공제 후 세액에서 차감합니다.

거주용·비거주 1주택 모두 연령공제 대상이 될 수 있습니다. 부부 공동명의 특례 미신청·그 외 유형은 화면에서 세액공제가 미적용됩니다.

② 연령·기간 공제율

연령	공제율
60세 이상 ~ 65세 미만	20%
65세 이상 ~ 70세 미만	30%
70세 이상	40%

기간	보유공제 (2027년)	거주공제 (2027년·2028년 이후)
5년 이상 ~ 10년 미만	10%	20%
10년 이상 ~ 15년 미만	20%	40%
15년 이상	25%	50%

각 표에서는 해당 구간의 공제율 하나만 적용합니다. 연령 60세 미만, 보유·거주 5년 미만의 해당 공제율은 0%입니다.

③ 공제율과 금액 한도

2027년: 연령 공제율 + 보유·거주 공제율 중 큰 공제율
2028년 이후: 연령 공제율 + 거주 공제율
합산 공제율: 최대 80%
세액공제액 = 재산세액 공제 후 세액 × 합산 공제율

적용 방식	세액공제액 한도
2027년	800만원
2028년 이후	600만원

2027년에는 계산기가 보유·거주 공제율 중 큰 값을 자동 적용합니다. 세액공제액이 금액 한도를 넘으면 한도까지만 차감합니다.

6. 세부담상한과 총납부세액

① 세부담상한 방식

선택 방식	세부담상한에 사용하는 값
미적용	상한 초과세액을 차감하지 않음
자동계산(재산세 자동산정)	주택별 금년·작년 공시가격으로 추정한 재산세와 전년 종부세
자동계산(정부방식 추정)	공시가격 합계 기준 재산세상당액과 전년 종부세 추정
수동입력 추정	올해 재산세 본세·전년 재산세 본세·전년 종부세

② 상한 초과세액 계산

전년 총세액 = 전년 재산세 본세 상당액 + 전년 종부세 상당액
세부담상한액 = 전년 총세액 × 150%
올해 총세액 = 올해 재산세 본세 상당액 + 세액공제 후 종부세
상한 초과세액 = 올해 총세액 − 세부담상한액

초과세액은 최소 0원이며, 세액공제 후 종부세까지만 차감합니다. 재산세 자체를 줄이지 않습니다.

현재 계산기는 올해 재산세와 전년 총세액이 모두 0원보다 클 때 상한을 비교합니다.

전년 세액 추정 기준·수동입력 주의사항

선택한 2027년 또는 2028년 이후 방식을 금년과 전년에 동일하게 적용합니다. 전년 공시가격만 바꾸며, 나이·보유·거주기간과 유형 등은 현재 입력값을 유지합니다.

전년 재산세 추정에는 재산세 과세표준상한을 적용하지 않습니다. 주택 수·명의·합산배제 등 연도별 변동이나 실제 전년도 법령을 모두 재현하는 기능은 아닙니다.

수동입력에는 도시지역분·지방교육세·지역자원시설세·농어촌특별세를 제외하세요.

③ 최종 종부세와 농어촌특별세

납부할 종부세 = 세액공제 후 종부세 − 상한 초과세액
농어촌특별세 = 납부할 종부세 × 20%
총납부세액 = 납부할 종부세 + 농어촌특별세

납부유예 확대 — 세액 차감과 구분

납부유예는 종부세를 깎아주는 공제나 감면이 아니라, 일정 요건을 충족하면 납부 시점을 주택 처분·상속 등 이후로 미룰 수 있는 제도입니다. 따라서 계산기의 총 납부세액에는 직접 반영하지 않고, 적용 가능성을 확인해야 하는 별도 안내사항으로 둡니다.

정부안은 납부유예 신청요건 중 소득요건을 1,000만원 상향하는 방향입니다.
고령자의 거주용 1주택 중 세부담이 큰 경우에는 소득요건을 보지 않는 특례가 추가됩니다.
추가 완화 대상은 65세 이상, 10년 이상 거주, 1주택자, 보유세가 소득의 10% 이상인 경우입니다.

납부유예는 담보 제공, 신청 절차, 추징 사유 등 별도 요건이 있으므로 실제 신청 전에는 확정 법령과 과세관청 안내를 확인해야 합니다.

7. 계산 예시

금액은 만원 단위로 반올림해 표시합니다. 계산과 합계는 반올림 전 금액을 사용하므로 표시값의 합과 차이가 날 수 있습니다.

① 기본 1주택 사례

입력 항목	조건
금년 공시가격	18억원
작년 공시가격	17억 5,000만원
1세대 1주택	적용 · 거주용
나이·보유기간	65세 · 10년
거주기간	5년
기본공제 유형	거주용 1주택
공정시장가액비율 구분	그 외 모든 납세자 · 70%
공제할 재산세액	자동계산(재산세 자동산정)
세부담상한	미적용

계산 결과 — 만원 단위 반올림
계산 항목	2027년	2028년 이후
기본공제	14억원	14억원
종부세 과세표준	2억 8,000만원	2억 8,000만원
종합부동산세액	140만원	140만원
공제할 재산세액	50만원	50만원
재산세액 공제 후 세액	90만원	90만원
1주택 세액공제액	45만원	45만원
세부담상한 초과세액	0원	0원
납부할 종부세	45만원	45만원
농어촌특별세	9만원	9만원
총납부세액	54만원	54만원

② 다주택 사례

입력 항목	조건
금년 공시가격	12억원 / 8억원
작년 공시가격	11억 5,000만원 / 7억 5,000만원
1세대 1주택	미적용
나이·보유기간	세액공제 미적용
거주기간	세액공제 미적용
기본공제 유형	그 외 · 거주용 주택 없음
공정시장가액비율 구분	그 외 모든 납세자 · 70%
공제할 재산세액	자동계산(재산세 자동산정)
세부담상한	미적용

계산 결과 — 만원 단위 반올림
계산 항목	2027년	2028년 이후
기본공제	4억원	4억원
종부세 과세표준	11억 2,000만원	11억 2,000만원
종합부동산세액	1,036만원	1,036만원
공제할 재산세액	227만원	227만원
재산세액 공제 후 세액	809만원	809만원
1주택 세액공제액	0원	0원
세부담상한 초과세액	0원	0원
납부할 종부세	809만원	809만원
농어촌특별세	162만원	162만원
총납부세액	971만원	971만원

③ 세부담상한 적용 사례

입력 항목	조건
금년 공시가격	30억원
작년 공시가격	13억원
1세대 1주택	적용 · 거주용
나이·보유기간	60세 · 5년
거주기간	5년
기본공제 유형	거주용 1주택
공정시장가액비율 구분	그 외 모든 납세자 · 70%
공제할 재산세액	자동계산(재산세 자동산정)
세부담상한	자동계산(재산세 자동산정)

계산 결과 — 만원 단위 반올림
계산 항목	2027년	2028년 이후
기본공제	14억원	14억원
종부세 과세표준	11억 2,000만원	11억 2,000만원
종합부동산세액	1,036만원	1,036만원
공제할 재산세액	84만원	84만원
재산세액 공제 후 세액	952만원	952만원
1주택 세액공제액	381만원	381만원
세부담상한 초과세액	513만원	513만원
납부할 종부세	59만원	59만원
농어촌특별세	12만원	12만원
총납부세액	70만원	70만원

④ 세액공제 금액 한도 사례

입력 항목	조건
금년 공시가격	100억원
작년 공시가격	100억원
1세대 1주택	적용 · 거주용
나이·보유기간	70세 · 15년
거주기간	15년
기본공제 유형	거주용 1주택
공정시장가액비율 구분	그 외 모든 납세자 · 70%
공제할 재산세액	자동계산(재산세 자동산정)
세부담상한	미적용

계산 결과 — 만원 단위 반올림
계산 항목	2027년	2028년 이후
기본공제	14억원	14억원
종부세 과세표준	60억 2,000만원	60억 2,000만원
종합부동산세액	1억 844만원	1억 5,320만원
공제할 재산세액	1,084만원	1,084만원
재산세액 공제 후 세액	9,760만원	1억 4,236만원
1주택 세액공제액	800만원	600만원
세부담상한 초과세액	0원	0원
납부할 종부세	8,960만원	1억 3,636만원
농어촌특별세	1,792만원	2,727만원
총납부세액	1억 752만원	1억 6,364만원

합산 공제율 80%를 적용한 금액이 연도별 금액 한도를 넘는 사례입니다. 세부담상한은 미적용으로 두어 세액공제 한도 효과를 비교합니다.

8. 결과 화면 읽기

결과 영역	확인할 내용
총납부세액·요약결과	본인 기준 종부세와 농어촌특별세의 합계 및 주요 계산 조건
적용조건	과세대상·기본공제, 과세표준·세율, 재산세액 공제, 1주택 세액공제, 세부담상한과 농어촌특별세의 적용 여부·핵심 수치
계산내역	종부세액에서 재산세액·세액공제·상한 초과세액이 차감되는 과정
미래예측표	사용자 설정과 연차별·상승률별 결과 비교

미적용 선택과 선택 후 공제액 0원을 구분해 표시합니다. 세부 기준·주의사항은 펼쳐서 확인하세요.

공제금액은 공시가격에서, 공제할 재산세액과 1주택 세액공제는 세액에서 차감합니다. 서로 다른 단계의 금액입니다.

9. 미래 세금 예측

항목	예측 시 처리
금년·작년 공시가격	각각 최초 입력값에 같은 연 상승률을 복리 적용
나이·보유기간	1세대 1주택 적용 시 경과기간만큼 증가
거주기간	자동증가 선택 시 증가, 미선택 시 유지
공정시장가액방식(과세연도)	선택값 유지. 경과기간에 따라 다음 연도 방식으로 자동 전환하지 않음
수동입력 재산세·전년 종부세	입력 금액 유지
그 외 조건	주택 수, 공제·상한 방식 등 입력 조건 유지

예측 공시가격 = 최초 입력 공시가격 × (1 + 연 상승률) ^ 경과기간

작년 공시가격도 최초 입력한 작년 가격에서 증가시킵니다. 예측 전년의 금년 가격을 이어받는 방식이 아닙니다.

변경된 입력값으로 공제·과세표준·세액을 다시 계산합니다. 수동입력 세액은 자동 갱신되지 않으므로 가격 변화에 따른 공제·상한 효과를 비교할 때 확인하세요.