2026.08.03 정부안
| 판단 항목 | 계산기 적용 기준 |
|---|---|
| 비조정대상지역 취득 | 보유 2년 이상 |
| 조정대상지역 취득 | 보유 2년 이상 + 거주 2년 이상 상생임대 특례 적용 시 거주요건 면제 |
| 비과세 요건 충족·12억원 이하 | 과세대상 양도차익 0원 |
| 비과세 요건 충족·12억원 초과 | 초과분 비율에 해당하는 차익만 과세 |
| 비과세 요건 미충족 | 12억원 안분 없이 양도차익을 과세대상으로 계산 |
위 산식은 비과세 요건을 충족하고 12억원을 초과할 때 적용합니다. 상생임대 특례는 거주 2년 미만일 때만 선택할 수 있고, 2년 이상으로 바꾸면 미적용으로 초기화합니다. 자격·적용기한은 자동 판정하지 않으며 보유 2년 요건은 유지합니다.
보유 3년 이상 + 실제 거주 2년 이상이면 1주택 우대공제로 계산합니다. 우대요건을 충족하지 못해도 보유 3년 이상이면 일반공제로 계산합니다.
보유 3년 미만이면 장기공제와 인정 추가분을 적용하지 않습니다. 공제율은 본인 지분의 과세대상 양도차익에 적용합니다.
상생임대 특례는 우대공제의 거주요건만 면제하며 보유 3년 요건은 유지합니다. 우대공제의 산정용 거주기간이 2년 미만이면 거주 공제율은 0%입니다. 보유 공제율은 선택한 방식에 따르며, 등록임대·사용자 지정 추가율은 별도 기준으로 합산합니다.
1주택 우대공제 — 합계 최대 80%
| 선택 방식 | 공제방식 |
|---|---|
| 2027년 | 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%) |
| 2028년 | 보유 연 2%(최대 20%) + 거주 연 6%(최대 60%) |
| 2029년 이후 | 거주 연 8%(최대 80%) |
1주택 우대공제는 보유 3년 이상과 실제 거주 2년 이상(상생임대 특례 시 거주요건 면제)으로 판단합니다. 우대요건 미충족으로 일반공제를 적용해도 보유 3년 이상이면 선택한 추가분을 반영합니다. 인정기간은 비과세·우대공제 자격에 합산하지 않으며, 일반공제의 거주공제율은 최소 거주기간 제한 없이 산정용 거주기간에 연 2%를 곱합니다. 미래예측에서도 각 시점의 보유기간과 적용 유형으로 판단합니다.
우대요건 미충족 시 일반공제 — 최대 30%
| 선택 방식 | 공제방식 |
|---|---|
| 2027년 | 보유 연 2%, 최대 30% |
| 2028년 | 보유 연 1%(최대 15%)와 거주 연 2%(최대 30%) 중 큰 공제율 |
| 2029년 이후 | 거주 연 2%, 최대 30% |
일반공제는 산정용 거주기간이 1년이어도 연 2%를 적용합니다. 우대공제의 거주 공제율은 산정용 거주기간 2년 이상일 때 적용합니다. 우대 자격은 인정기간을 더하기 전 실제 거주요건으로 판단합니다.
기본은 미적용이며 2028년 이후 방식에서 적용할 수 있습니다. 추가 기간은 공제율 산정에만 사용하며, 비과세·우대공제의 실제 거주요건에는 반영하지 않습니다.
실제 거주와 인정기간은 중복 입력하지 않습니다. 기간 합계는 본인 보유기간을 넘을 수 없습니다.
계산: 실제 거주기간에 합산합니다. 우대공제는 2028년 연 6%, 2029년 이후 연 8%, 일반공제는 연 2% 기준입니다.
입력: 요건을 충족한 기간, 최대 3년.
주의: 2028년 일반공제는 인정기간을 포함한 거주 공제율과 보유 공제율 중 큰 값을 선택합니다.
주거이전 당시 1년 이상 계속 거주, 취학·전근·요양 등 사유와 이전 지역 요건을 확인해야 합니다. 계산기는 자격을 자동 판정하지 않습니다.
계산: 인정기간에 별도 연 2%, 최대 30%를 적용합니다. 1년은 2%입니다. 건설·매입임대 중 인정 대상만 입력하며, 매입임대는 조정대상지역 소재 아파트를 제외합니다. 중과 배제 임대주택 등 인정 요건을 확인하세요.
입력: 적용 대상 등록임대주택의 해당 임대기간.
주의: 실제 거주기간에 합쳐 연 6%·8%를 적용하지 않습니다. 기간 기준 공제율을 산정한 뒤 별도로 합산합니다.
중과배제 등록임대주택 중 조정대상지역 매입임대아파트를 제외하고, 조세특례제한법상 장기공제 우대를 적용하지 않는 경우를 대상으로 합니다. 자격은 사용자가 확인합니다.
계산: 입력한 %p를 추가합니다. 5 입력은 연 5%가 아니라 최종 공제율에 5%p를 더한다는 의미입니다.
입력: 별도로 가정할 추가 공제율.
주의: 앞선 인정기간으로 반영한 공제율을 중복 입력하지 마세요. 법정 인정 여부를 판정하는 기능이 아니며 공제율 상한을 적용합니다.
미적용으로 전환해도 입력값은 보존하며 계산에서만 제외합니다. 2027년 방식에는 추가분을 반영하지 않습니다. 특례주택 동시 보유·재건축 공사 등 모든 인정 규정을 재현하지는 않습니다.
정부안 계산 기준입니다. 인정기간 근거: 소득세법 정부안 제95조 제7·8항. 사용자 지정율은 별도 가정입니다.
공제율 상한
판단 순서: 실제 거주기간과 별도 특례로 비과세·우대공제 자격을 먼저 확인합니다. 다음으로 우대공제 또는 일반공제 방식을 결정하고, 인정기간을 반영한 공제율과 금액 한도를 적용합니다. 실제 거주가 1년이고 인정기간이 2년이어도 우대공제의 실제 거주 2년 요건을 충족한 것은 아닙니다.
기간 기준 공제율에는 부득이한 사유 인정기간이 이미 반영됩니다. 공제율 상한을 먼저 적용한 뒤 공제액을 산출합니다.
공제금액 한도 — 우대공제·일반공제 공통
| 선택 방식 | 물건별 공제한도 |
|---|---|
| 2027년 | 없음 |
| 2028년 | 20억원 |
| 2029년 이후 | 10억원 |
단독명의 지분율은 100%이며, 2027년은 금액 한도 없이 산출 공제액을 적용합니다.
2029년 이후 방식 · 본인 지분 50%
10억원 × 50% = 본인 공제한도 5억원
한도 적용 전 본인 공제액이 6억원이라면 최종 공제액은 5억원입니다.
같은 해 다른 양도 건에서 사용한 공제액이 없는 것으로 계산합니다. 다른 거래의 연간 사용액이나 시점을 달리한 분할양도는 자동 합산하지 않습니다.
보유기간에 따라 단기보유 세율과 기본 누진세율을 구분합니다.
| 보유기간 | 적용 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상~2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 과세표준에 따른 기본 누진세율 |
기본 누진세율 적용 시 과세표준에 해당하는 세율과 누진공제액을 사용합니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0원 |
| 1,400만원 초과~5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과~8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과~1억5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억5,000만원 초과~3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과~5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과~10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
누진공제액은 앞선 낮은 세율 구간과의 차이를 조정하는 금액입니다. 장기공제·기본공제와 달리 세액 계산 단계에서 차감하며, 단기보유 세율에는 적용하지 않습니다.
사용자가 감면 대상 여부를 확인해 선택하면 선택한 장기공제방식에 맞는 감면율을 적용합니다. 나이·계속 거주·이주일을 개별 입력받아 자격을 자동 심사하지 않습니다.
| 선택 방식 | 감면율 | 감면세액 한도 |
|---|---|---|
| 2027년 | 50% | 5억원 |
| 2028년 | 30% | 3억원 |
| 2029년 이후 | 미적용 | 해당 없음 |
감면세액 한도는 산출세액에서 차감할 감면액의 상한입니다. 장기공제의 공제금액 한도와 구분합니다.
감면 미적용이면 산출세액이 그대로 양도소득세가 됩니다.
금액은 만원 단위로 반올림해 표시합니다. 합계는 반올림 전 금액으로 계산합니다.
기존안과 같은 기본 사례로, 장기공제방식에 따른 차이를 비교합니다.
| 입력 항목 | 조건 |
|---|---|
| 명의 | 단독명의 |
| 양도가액 / 취득가액 | 18억원 / 6억원 |
| 필요경비 | 0원 |
| 보유 / 실제 거주 | 10년 / 3년 |
| 취득 당시 지역 | 비조정대상지역 |
| 특례·추가분 선택 | 상생임대·장기공제 인정 추가분·고령 이전 감면 미적용 확대 기본공제 제외사유: 아니오 |
이 사례는 공제금액 한도에 도달하지 않으며, 실제 거주 3년으로 기본공제는 250만원입니다.
| 항목 | 2027년 방식 | 2028년 방식 | 2029년 이후 방식 |
|---|---|---|---|
| 장기공제율 | 52% | 38% | 24% |
| 장기공제액 | 2억 800만원 | 1억 5,200만원 | 9,600만원 |
| 기본공제 | 250만원 | 250만원 | 250만원 |
| 과세표준 | 1억 8,950만원 | 2억 4,550만원 | 3억 150만원 |
| 양도소득세 | 5,207만원 | 7,335만원 | 9,466만원 |
| 지방소득세 | 521만원 | 734만원 | 947만원 |
| 총납부세액 | 5,728만원 | 8,069만원 | 1억 413만원 |
모바일에서는 비교표를 좌우로 이동해 확인하세요.
아래는 각 조건이 공제율에 미치는 영향을 비교한 예시입니다. 별도 표시하지 않은 인정기간·사용자 지정율은 0이며, 2027년 방식에는 추가분을 반영하지 않습니다.
조건: 보유 10년·실거주 0년·상생임대 미적용·인정 추가분 미적용
2028년: 보유 10년 × 연 1% = 10%
2029년 이후: 거주 0년 → 0%
확인할 점: 2027년 일반공제율은 보유 10년 × 연 2% = 20%입니다.
조건: 보유 10년·실거주 3년·부득이한 사유 2년·추가분 적용
2028년: 20% + (3년 + 2년) × 연 6% = 50%
2029년 이후: (3년 + 2년) × 연 8% = 40%
확인할 점: 인정기간은 공제율 산정에만 반영하며 실제 거주요건에는 사용하지 않습니다.
조건: 보유 10년·실거주 3년·등록임대 인정 5년·추가분 적용
2028년: 기간 기준 38% + 등록임대 10% = 48%
2029년 이후: 기간 기준 24% + 등록임대 10% = 34%
확인할 점: 등록임대 기간은 실제 거주기간에 합산하지 않고 별도 연 2%로 계산합니다.
조건: 보유 10년·실거주 3년·사용자 지정 5%p·추가분 적용
2028년: 기간 기준 38% + 지정 5%p = 43%
2029년 이후: 기간 기준 24% + 지정 5%p = 29%
확인할 점: 법정 인정 여부를 판정하지 않는 사용자 가정입니다.
조건: 보유 10년·실거주 3년·부득이한 사유 2년·등록임대 0년·사용자 지정 5%p·추가분 적용
2028년: 20% + 5년 × 연 6% + 5%p = 55%
2029년 이후: 5년 × 연 8% + 5%p = 45%
확인할 점: 사용자 지정율은 별도 가정이며 앞선 기간으로 반영한 공제율을 중복 입력하지 않습니다.
조건: 보유 10년·실거주 0년·등록임대 인정 10년·상생임대 미적용·추가분 적용
2028년: 보유기간 일반공제 10% + 등록임대 추가율 20% = 30%
2029년 이후: 등록임대 추가율 20%
확인할 점: 일반공제는 실제 거주 2년 미만이어도 보유 3년 이상이면 선택한 인정 추가분을 반영합니다. 조정대상지역 취득 시 비과세의 2년 실제 거주요건도 충족하지 않습니다.
공제율 상한을 먼저 적용하고 산출 공제액에 금액 한도를 적용합니다. 공동명의 한도 예시는 4. 장기공제에서 확인하세요.
본인 양도차익과 비과세 여부를 확인합니다. 12억원 기준은 본인 지분 금액이 아닌 전체 주택 양도가액으로 판단합니다.
요건 충족 여부, 적용 공제 유형과 세율을 확인합니다. 미적용·면제·요건 없음은 서로 다른 의미입니다.
양도차익 → 비과세·고가주택 안분 → 장기공제 → 기본공제·과세표준 → 양도소득세·지방소득세 순서로 확인합니다.
공동명의는 본인 1인 기준입니다. 미래예측 결과에서는 예측 시점에 적용된 금액과 기간을 확인합니다.
비과세 요건 미충족 시에는 12억원 안분 없이 과세합니다.
비과세 자격, 우대공제 자격, 공제율 산정은 각각 구분합니다.
상생임대 특례는 거주요건 면제이며 거주 공제율을 자동으로 부여하지 않습니다.
공제율 상한과 공제금액 한도는 별개입니다.
인정 추가분을 선택해도 상한 또는 2028년 보유·거주공제 비교에 따라 최종 공제율이 늘지 않을 수 있습니다.
고령 이전 감면을 선택한 경우 감면 전·후 세액도 확인합니다.