양도세(1주택) 계산설명

• 이 계산기는 1세대 1주택 적용을 전제로 입력한 조건의 양도소득세와 지방소득세를 계산합니다. 다른 주택 보유 등 세대 전체의 자격을 자동 확인하지 않습니다.
• 2026.06 rev.1 계산기의 입력·계산 기준을 설명합니다. 비과세 요건과 장기보유특별공제 요건은 별도로 판단합니다.
• 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 적용합니다.

• 양도가액은 주택 전체 금액을 입력합니다. 공동명의도 12억원 초과 여부는 전체 금액으로 판단합니다.
• 공동명의는 공동명의자 전체의 합계가 아닌 본인 지분 1인 세액을 계산합니다. 본인 지분 양도가액은 전체 양도가액에 지분율을 곱합니다.
• 공동명의 취득가액·필요경비는 본인 지분 금액을 입력합니다. 보유·거주기간과 조정대상지역 취득 여부도 본인 지분 기준입니다.
• 보유·거주기간은 연 단위로 입력합니다. 적용할 비과세·특례 자격은 사용자가 확인한 조건을 전제로 합니다.

위 산식은 비과세 요건을 충족하고 12억원을 초과할 때 적용합니다. 상생임대 특례는 거주 2년 미만일 때만 선택할 수 있고, 2년 이상으로 바꾸면 미적용으로 초기화합니다. 자격·적용기한은 자동 판정하지 않으며 보유 2년 요건은 유지합니다.

• 1주택 특례 장기공제는 보유 3년 이상 + 거주 2년 이상일 때 적용합니다. 상생임대 특례 적용 시 거주요건만 면제합니다.
• 공제율은 전체 양도차익이 아닌 과세대상 양도차익에 적용합니다. 공동명의도 본인 지분의 과세대상 양도차익이 기준입니다.

• 상생임대 특례로 거주요건을 면제해도 실제 거주 2년 미만의 거주기간 공제율은 0%입니다. 보유기간 공제율만 해당 방식에 따라 적용합니다.
• 이 계산기는 1주택 특례 공제 요건을 충족하지 못하고 보유 3년 이상이면 일반 장기보유특별공제(보유 연 2%, 최대 30%)로 계산합니다. 보유 3년 미만은 장기공제를 적용하지 않습니다.

• 기본공제는 계산 대상자 1인 기준으로 적용하며 일반 금액은 250만원입니다. 다른 양도 건에서 사용한 기본공제액은 입력받지 않습니다.

금액은 만원 단위로 반올림해 표시합니다. 합계는 반올림 전 금액으로 계산합니다.

1. 요약결과 · 계산 범위와 최종 세액

   본인 양도차익과 비과세 여부를 확인합니다. 12억원 기준은 본인 지분 금액이 아닌 전체 주택 양도가액으로 판단합니다.

2. 적용조건 · 판단 근거

   요건 충족 여부, 적용 공제 유형과 세율을 확인합니다. 미적용·면제·요건 없음은 서로 다른 의미입니다.

3. 계산내역 · 실제 금액의 계산 과정

   양도차익 → 비과세·고가주택 안분 → 장기공제 → 기본공제·과세표준 → 양도소득세·지방소득세 순서로 확인합니다.

4. 입력내용 · 계산에 사용한 값

   공동명의는 본인 1인 기준입니다. 미래예측 결과에서는 예측 시점에 적용된 금액과 기간을 확인합니다.

• 예측은 오늘 날짜가 아니라 위에 입력한 조건에서 추가로 시간이 흐르는 시나리오입니다. 이미 미래 예상가격을 입력했다면 그 금액에 기간과 상승률이 추가 적용됩니다.
• 양도가액에는 연 상승률을 복리 적용하고 보유기간은 전체 경과기간만큼 늘립니다. 거주기간 자동증가 적용 시 거주기간도 같은 기간만큼 늘리며, 미적용이면 유지합니다.
• 취득가액·필요경비·명의 지분·취득 당시 조정대상지역 여부는 유지합니다. 상생임대 선택은 유지하되 예측 거주기간이 2년 이상이면 일반 거주요건 충족으로 판단하며 원래 입력값은 바꾸지 않습니다.
• 예측 금액·기간으로 비과세, 고가주택 안분, 공제, 세율과 지방소득세를 다시 계산합니다.
• 미래예측표는 사용자 설정을 첫 열에 두고 연차별·상승률별 결과를 비교합니다. 각 열은 동일한 원래 입력에서 계산한 별도 시나리오이며 세액을 누적한 값이 아닙니다.