2026.08.03 정부안
양도가액·취득가액·필요경비: 양도가액은 주택 전체 금액을 입력합니다.
공동명의는 명의 형태와 본인 지분율을 선택하고 취득가액·필요경비는 본인 지분 금액을 입력합니다.
보유·거주기간도 본인 지분 기준이며 결과는 본인 1인의 세액입니다.
이전 파일에 명의 정보가 없으면 단독명의로 불러옵니다.
공동명의로 변경할 때 기존 금액은 자동 변환하지 않으므로 입력 기준을 확인하세요.
| 판단 순서 | 현재 계산기 처리 |
|---|---|
| 보유 1년 미만 | 단기보유 세율 70% |
| 보유 1년 이상 2년 미만 | 단기보유 세율 60% |
| 보유 2년 이상 + 조정대상지역 + 2주택 이상 + 중과 적용 | 기본 누진세액에 중과 가산, 장기공제 배제 |
| 보유 2년 이상이고 위 중과 조건 미충족 | 기본세율 적용, 장기공제 요건 검토 |
“미적용(기본세율)” 선택은 중과 가산을 제외하는 선택입니다. 보유 2년 미만이면 이 선택과 관계없이 현재 엔진은 단기보유 세율을 적용합니다. 날짜에 따른 중과 유예·제외 자격을 자동 판정하지 않습니다.
| 주택 수 | 2027년 방식 | 2028년 방식 | 2029년 이후 방식 |
|---|---|---|---|
| 2주택 | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상 | +10%p | +15%p | +30%p |
위 가산율 표는 보유 2년 이상 등 중과 조건을 충족할 때 적용합니다. 정부안에 설명된 2026년 양도분의 신고시점 특례는 별도 확인 사항입니다. 이 계산기는 양도일·신고일을 입력받지 않으므로 특례 해당 여부를 자동 판정하지 않습니다.
중과 적용 시 보유공제·거주공제·인정 추가분을 모두 배제합니다. 중과 제외 여부는 사용자가 확인합니다.
중과 미적용이고 보유 3년 이상일 때 일반공제를 검토합니다. 보유 3년 미만은 추가율을 입력해도 공제하지 않습니다.
| 선택 방식 | 일반공제율 |
|---|---|
| 2027년 | 보유 연 2%, 최대 30% |
| 2028년 | 보유 연 1%(최대 15%)와 거주 연 2%(최대 30%) 중 큰 공제율 |
| 2029년 이후 | 거주 연 2%, 최대 30% |
거주 공제율은 부득이한 사유 인정기간을 포함한 산정용 거주기간에 연 2%를 곱합니다. 최소 거주기간 제한 없이 1년도 2%로 계산합니다. 2028년 일반공제는 보유·거주 공제율을 합산하지 않고 큰 값을 선택합니다.
중과 배제와 별개인 공제율 입력입니다. 인정기간이나 지정율을 입력해도 중과로 배제된 공제를 되살리지 않습니다.
기본은 미적용이며 2028년 이후 방식에서 적용할 수 있습니다. 추가 기간은 공제율 산정에만 사용하며, 비과세·우대공제의 실제 거주요건에는 반영하지 않습니다.
실제 거주와 인정기간은 중복 입력하지 않습니다. 기간 합계는 본인 보유기간을 넘을 수 없습니다.
기본값은 미적용입니다. 적용을 선택하면 부득이한 사유·등록임대 인정기간과 사용자 지정 공제율을 반영합니다. 미적용이면 추가분 전체를 제외하고 상세 입력을 접으며 입력값은 보존합니다. 해당 연도의 기본 보유기간 공제는 유지합니다.
중과 미적용·보유 3년 이상이면 실제 거주기간과 관계없이 선택한 인정 추가분을 반영합니다. 부득이한 사유 인정기간은 실제 거주기간에 합산하며, 거주공제율은 최소 거주기간 제한 없이 산정용 거주기간에 비례해 계산합니다. 등록임대 인정기간과 사용자 지정 공제율은 별도로 합산하고 상한을 적용합니다. 미래예측에서도 입력값은 보존하며 각 시점의 보유기간과 중과 여부로 판단합니다. 중과 적용 시 입력 영역을 숨깁니다.
계산: 실제 거주기간에 합산합니다. 일반공제의 거주 연 2% 기준으로 계산합니다.
입력: 요건을 충족한 기간, 최대 3년.
주의: 2028년 일반공제는 인정기간을 포함한 거주 공제율과 보유 공제율 중 큰 값을 선택합니다.
주거이전 당시 1년 이상 계속 거주, 취학·전근·요양 등 사유와 이전 지역 요건을 확인해야 합니다. 계산기는 자격을 자동 판정하지 않습니다.
계산: 인정기간에 별도 연 2%, 최대 30%를 적용합니다. 1년은 2%입니다. 건설·매입임대 중 인정 대상만 입력하며, 매입임대는 조정대상지역 소재 아파트를 제외합니다. 중과 배제 임대주택 등 인정 요건을 확인하세요.
입력: 적용 대상 등록임대주택의 해당 임대기간.
주의: 실제 거주기간에 합쳐 연 6%·8%를 적용하지 않습니다. 기간 기준 공제율을 산정한 뒤 별도로 합산합니다.
중과배제 등록임대주택 중 조정대상지역 매입임대아파트를 제외하고, 조세특례제한법상 장기공제 우대를 적용하지 않는 경우를 대상으로 합니다. 자격은 사용자가 확인합니다.
계산: 입력한 %p를 추가합니다. 5 입력은 연 5%가 아니라 최종 공제율에 5%p를 더한다는 의미입니다.
입력: 별도로 가정할 추가 공제율.
주의: 앞선 인정기간으로 반영한 공제율을 중복 입력하지 마세요. 법정 인정 여부를 판정하는 기능이 아니며 공제율 상한을 적용합니다.
미적용으로 전환해도 입력값은 보존하며 계산에서만 제외합니다. 2027년 방식에는 추가분을 반영하지 않습니다. 특례주택 동시 보유·재건축 공사 등 모든 인정 규정을 재현하지는 않습니다.
정부안 계산 기준입니다. 인정기간 근거: 소득세법 정부안 제95조 제7·8항. 사용자 지정율은 별도 가정입니다.
공제율 상한 — 일반공제 최대 30%
기간 기준 공제율에는 부득이한 사유 기간이 이미 반영됩니다.
공제금액 한도
| 선택 방식 | 물건별 금액 한도 | 본인 지분 50% |
|---|---|---|
| 2027년 | 없음 | 없음 |
| 2028년 | 20억원 | 10억원 |
| 2029년 이후 | 10억원 | 5억원 |
2027년은 금액 한도 없이 산출 공제액을 적용합니다. 단독명의 지분율은 100%입니다.
다른 양도로 사용한 공제액이 없는 것으로 계산합니다. 다른 거래의 연간 사용액과 분할양도는 자동 합산하지 않습니다.
보유기간·주택 수·양도 당시 지역·중과 선택으로 적용 세율을 구분합니다. 중과 판단 기준은 위 3번에서 확인하세요.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0원 |
| 1,400만원 초과~5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과~8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과~1억5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억5,000만원 초과~3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과~5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과~10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
누진공제액은 세액 계산 단계에서 차감하는 금액입니다. 장기공제·기본공제와 구분합니다.
중과 가산율은 기본 누진세액이 아니라 과세표준에 곱해 더합니다.
금액은 만원 단위로 반올림해 표시합니다. 합계는 반올림 전 금액으로 계산합니다.
| 입력 항목 | 조건 |
|---|---|
| 명의 | 단독명의 |
| 양도가액 / 취득가액 | 12억원 / 6억원 |
| 필요경비 | 0원 |
| 보유기간 | 10년 |
| 실제 거주기간 | 4년 |
| 주택 수 / 양도 당시 지역 | 2주택 / 조정대상지역 |
| 장기공제 인정 추가분 | 미적용 |
이 계산기는 1주택 비과세와 고가주택 안분을 적용하지 않습니다. 양도가액이 12억원 이하라도 차익 6억원 전체를 기준으로 계산합니다.
| 항목 | 중과 적용 | 중과 미적용 |
|---|---|---|
| 장기공제액 | 0원 | 1억 2,000만원 |
| 과세표준 | 5억 9,750만원 | 4억 7,750만원 |
| 양도소득세 | 2억 4,489만원 | 1억 6,506만원 |
| 지방소득세 | 2,449만원 | 1,651만원 |
| 총납부세액 | 2억 6,937만원 | 1억 8,157만원 |
| 항목 | 중과 적용 | 중과 미적용 |
|---|---|---|
| 장기공제액 | 0원 | 6,000만원 |
| 과세표준 | 5억 9,750만원 | 5억 3,750만원 |
| 양도소득세 | 2억 7,476만원 | 1억 8,981만원 |
| 지방소득세 | 2,748만원 | 1,898만원 |
| 총납부세액 | 3억 224만원 | 2억 879만원 |
| 항목 | 중과 적용 | 중과 미적용 |
|---|---|---|
| 장기공제액 | 0원 | 4,800만원 |
| 과세표준 | 5억 9,750만원 | 5억 4,950만원 |
| 양도소득세 | 3억 3,451만원 | 1억 9,485만원 |
| 지방소득세 | 3,345만원 | 1,949만원 |
| 총납부세액 | 3억 6,796만원 | 2억 1,434만원 |
현재 엔진으로 검증한 예시입니다. “중과 미적용”은 해당 자격을 확인했다는 가정이며 자유롭게 세액을 낮추는 선택을 뜻하지 않습니다.
2029년 이후 방식, 본인 지분 50%, 한도 적용 전 본인 공제액 6억원이라면 물건별 한도 10억원 × 50% = 5억원이 본인 공제한도입니다.
최종 공제액은 5억원입니다.
이는 한도 계산을 설명하는 예시이며, 실제 공제액은 해당 공제율과 과세대상 양도차익으로 산출합니다.
보유 10년·실거주 0년·등록임대 인정기간 10년이고 추가분 적용·중과 미적용이면 2028년은 보유공제 10% + 등록임대 20% = 30%, 2029년 이후는 등록임대 20%입니다.
보유 10년·실거주 2년·등록임대 인정기간 5년이고 추가분 적용·중과 미적용이면 2028년은 보유공제 10% + 등록임대 10% = 20%, 2029년 이후는 거주공제 4% + 등록임대 10% = 14%입니다. 중과 적용이면 모두 배제됩니다.
본인 양도차익 전체를 기준으로 단기보유·중과·기본세율 중 적용 유형을 확인합니다.
요건 충족 여부, 적용 공제 유형과 세율을 확인합니다. 미적용·면제·요건 없음은 서로 다른 의미입니다.
양도차익 → 장기공제 적용·배제 → 기본공제·과세표준 → 적용 세율 → 양도소득세·지방소득세 순서로 확인합니다.
공동명의는 본인 1인 기준입니다. 미래예측 결과에서는 예측 시점에 적용된 금액과 기간을 확인합니다.
보유 2년 미만은 단기보유 세율을 우선 적용합니다.
실제 중과가 적용되면 장기공제는 배제됩니다.
이 계산기에는 1주택 비과세·고가주택 안분이 없습니다.
공제율 상한과 공제금액 한도는 별개입니다.
인정 추가분을 선택해도 상한 또는 2028년 보유·거주공제 비교에 따라 최종 공제율이 늘지 않을 수 있습니다.
실제 거주기간과 인정 추가분은 중과·현재 보유기간과 관계없이 입력값을 보존합니다. 추가분 미적용을 선택하면 하위 입력을 접습니다. 실제 중과 조건에 해당하면 장기공제 인정 추가분 영역을 숨기고, 중과에 따른 추가분 미적용 안내만 표시합니다. 중과 해제 시 이전 선택과 입력값을 복원합니다. 현재 계산 또는 예측 시점의 보유기간·중과 조건과 선택한 연도 방식에 따라 반영 여부를 안내합니다.
인정기간은 현재 입력 조건에 대한 값이며 미래에도 고정됩니다. 실제 거주기간과 인정기간의 합계는 현재 입력한 보유기간 이내여야 합니다. 미래 경과기간을 미리 인정기간으로 입력하지 않습니다.