양도세(일반/다주택) 계산설명

• 이 계산기는 1주택 일반과세와 다주택 양도세를 계산합니다. 주택 수를 1로 입력해도 1세대 1주택 비과세·12억원 초과분 안분·1주택 특례 장기공제는 적용하지 않습니다.
• 주택 수·양도 당시 지역·중과 적용 선택·보유기간으로 단기보유 또는 중과 여부를 판단합니다. 중과 제외 자격이나 해당 주택 수는 사용자가 확인하여 입력합니다.
• 2026.06 rev.1 계산 기준입니다. 중과가 적용되지 않으면 일반 장기보유특별공제를 검토하고, 기본공제는 250만원을 적용합니다.

• 양도 당시 보유 주택 수: 1주택 이상으로 입력합니다. 주택 수 산정 예외는 자동 판정하지 않습니다.
• 양도 당시 지역요건: 조정대상지역인지 선택합니다. 1주택 계산기의 “취득 당시 지역”과 구분해야 합니다.
• 중과적용여부: 조정대상지역 2주택 이상에서 선택합니다. 1주택 또는 비조정대상지역이면 비활성화됩니다. “미적용(기본세율)”은 사용자가 중과 제외 요건을 확인하고 선택하는 항목입니다.
• 보유기간: 단기세율과 장기공제 판단에 사용합니다. 중과가 적용되어 공제가 배제되어도 보유기간 입력은 필요합니다.
• 명의 형태·본인 지분율: 공동명의 선택 시 계산 대상 1인의 지분율을 입력합니다. 결과는 공동명의자 전체 합산이 아닌 본인 지분 1인의 세액입니다.
• 양도가액: 단독·공동명의 모두 주택 전체 금액을 입력합니다.
• 취득가액·필요경비·보유기간: 공동명의는 본인 지분 금액과 본인 보유기간을 입력합니다. 취득가액·필요경비에 지분율을 다시 곱하지 않습니다.
• 명의 형태를 바꿔도 입력 금액은 자동 환산하지 않습니다. 이전 입력파일에 명의 정보가 없으면 단독명의·100%로 불러와 기존 결과를 유지하므로 공동명의로 바꿀 때 금액 기준을 확인하세요.

공동명의 예시: 전체 양도가액 12억원, 본인 지분 50%, 본인 취득가액 3억원, 필요경비 1,000만원이면 본인 양도차익은 6억원 − 3억원 − 1,000만원 = 2억9,000만원입니다.

기본공제 250만원은 1인 기준이며 지분율로 나누지 않습니다.

주택 수·지역·중과 판단 기준은 명의 지분과 별도로 적용합니다.

“미적용(기본세율)” 선택은 중과 가산을 제외하는 선택입니다. 보유 2년 미만이면 이 선택과 관계없이 현재 엔진은 단기보유 세율을 적용합니다. 날짜에 따른 중과 유예·제외 자격을 자동 판정하지 않습니다.

• 중과세율이 적용되면 장기공제를 배제합니다.
• 중과 미적용이고 보유 3년 이상인 경우에만 아래 공제를 검토합니다. 보유 3년 미만은 공제하지 않습니다.

주택 수를 1로 입력해도 일반 공제율을 사용하며, 1세대 1주택의 보유·거주 합산 최대 80% 특례는 적용하지 않습니다.

• 기본공제는 계산 건에 250만원을 적용합니다. 다른 양도 건에서 이미 사용한 금액이나 연간 손익을 자동 합산하지 않습니다.
• 장기공제가 배제되어도 기본공제는 별도로 반영합니다.

금액은 만원 단위로 반올림해 표시합니다. 합계는 반올림 전 금액으로 계산합니다.

1. 요약결과 · 계산 범위와 최종 세액

   본인 양도차익 전체를 기준으로 단기보유·중과·기본세율 중 적용 유형을 확인합니다.

2. 적용조건 · 판단 근거

   요건 충족 여부, 적용 공제 유형과 세율을 확인합니다. 미적용·면제·요건 없음은 서로 다른 의미입니다.

3. 계산내역 · 실제 금액의 계산 과정

   양도차익 → 장기공제 적용·배제 → 기본공제·과세표준 → 적용 세율 → 양도소득세·지방소득세 순서로 확인합니다.

4. 입력내용 · 계산에 사용한 값

   공동명의는 본인 1인 기준입니다. 미래예측 결과에서는 예측 시점에 적용된 금액과 기간을 확인합니다.

• 예측은 오늘 날짜가 아니라 입력한 조건에서 추가로 시간이 경과하는 시나리오입니다. 이미 미래 예상가격을 입력했다면 그 금액에 기간과 상승률이 추가 적용됩니다.
• 양도가액은 연 상승률을 복리 적용하고, 보유기간은 추가 경과기간만큼 늘립니다. 공동명의는 지분율을 유지하고 예측 전체 양도가액에서 본인 지분 금액을 계산합니다. 세후 자산평가액은 본인 지분 양도가액에서 본인 총세액을 뺀 금액입니다.
• 취득가액·필요경비·주택 수·양도 당시 지역·중과적용여부 선택은 유지합니다. 주택 수 감소나 지역 지정 변경, 중과 유예 종료를 자동 예측하지 않습니다.
• 선택은 유지해도 중과 판정은 다시 계산합니다. 예를 들어 조정대상지역 2주택·중과 적용 선택에서 보유기간이 1년에서 2년으로 늘면, 현재 엔진은 단기보유 세율에서 중과세율 적용으로 전환합니다.
• 미래예측표의 각 열은 원래 입력 조건에서 계산한 별도 시나리오입니다. 사용자 설정을 첫 열에 두고 연차별·상승률별 결과를 비교하며 세액을 누적하지 않습니다.