임대소득세(2주택) 계산설명

2026.06

1. 계산 범위와 핵심 기준

부부합산 보유주택 수로 과세대상을 판단한 뒤 입력한 임대수입의 분리과세 예상세액을 계산합니다. 이 페이지는 2주택 계산기 기준입니다.

과세대상 판단 → 연간 총수입금액 → 분리과세 가능 여부 → 경비·공제 → 세율·감면 → 지방소득세

연간 과세대상 총수입금액 2,000만원 이하이면 분리과세 계산이 가능합니다. 종합과세와 유불리를 자동 비교하는 기능은 아닙니다.

2. 입력 기준과 주요 선택사항

입력 항목	사용 기준
주택별 월세	월 금액을 입력하면 12개월로 환산
주택별 보증금	간주임대료 과세대상 판단
임대주택 등록 여부	필요경비율·공제금액·감면 판단
임대소득 외 종합소득금액	공제금액 적용 여부 판단
감면 유형·임대 호수	세액감면율 선택

임대소득 외 종합소득금액은 총급여가 아닙니다. 근로소득이 있으면 근로소득공제 후 소득금액 등을 기준으로 확인합니다.

현재 계산기는 등록·미등록과 감면 조건을 계산 전체에 적용합니다. 서로 다른 등록 상태나 감면 조건이 섞인 경우 주택별 개별 배분을 자동 처리하지 않습니다.

3. 월세와 보증금의 과세대상 판단

2주택은 모든 월세를 과세대상으로 판단합니다.

보증금은 2026년 귀속의 고가주택 관련 요건에 해당함을 선택하고, 입력 보증금 합계가 12억원을 초과해야 간주임대료를 계산합니다.

조건	보증금 처리
고가주택 관련 요건 미해당 또는 보증금 합계 12억원 이하	간주임대료 미계산
고가주택 관련 요건 해당 · 보증금 합계 12억원 초과	간주임대료 계산

고가주택 관련 선택은 기준시가 12억원 초과 주택 보유 등 적용 요건을 확인한 뒤 입력합니다. 기준시가와 보증금의 12억원 기준은 서로 다른 조건입니다.

4. 연간 총수입금액과 간주임대료

총수입금액

연간 월세수입 = 입력 월세 합계 × 12개월
과세대상 총수입금액 = 과세대상 연간 월세 + 과세대상 간주임대료

간주임대료

간주임대료 = (과세대상 보증금 합계 − 3억원) × 60% × 입력 이자율

이자율 기본값은 현재 계산기 기준 3.1%입니다. 보증금에서 차감한 금액은 최소 0원으로 계산합니다.

2주택의 12억원은 과세대상 판단 기준이고, 간주임대료 계산 시 차감액은 3억원입니다.

분리과세 계산 가능 여부

2,000만원 기준은 필요경비·공제를 차감하기 전의 총수입금액입니다.

2,000만원을 초과하면 현재 계산기는 분리과세 세액을 산출하지 않고 종합과세 대상으로 안내합니다. 종합과세 실제 세액은 다른 소득과 함께 별도로 계산해야 합니다.

5. 필요경비·공제와 과세표준

구분	등록임대	미등록
필요경비율	60%	50%
공제금액	400만원	200만원

공제금액은 임대소득 외 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에만 적용합니다. 초과하면 공제금액은 0원입니다.

필요경비 = 총수입금액 × 필요경비율
분리과세 과세표준 = 총수입금액 − 필요경비 − 공제금액

과세표준은 최소 0원입니다. 등록임대 공제금액을 주택마다 반복 적용하지 않습니다.

6. 세율·감면과 총납부세액

세율과 세액감면

산출세액 = 과세표준 × 14%
세액감면 = 산출세액 × 선택한 감면율

감면 유형	1호	2호 이상
단기임대	30%	20%
장기일반민간임대 등	75%	50%

등록 요건과 감면 대상 요건을 충족하여 선택한 경우에 적용합니다. 미등록 상태에서는 감면하지 않습니다.

지방소득세와 합계

감면 후 소득세 = 산출세액 − 세액감면
지방소득세 = 감면 후 소득세 × 10%
총납부세액 = 감면 후 소득세 + 지방소득세

7. 계산 예시

고가주택 관련 보증금 과세 요건을 충족한 2주택, 보증금 각 6억 5,000만원, 월세 없음, 이자율 3.1%를 가정합니다. 미등록, 임대소득 외 종합소득금액 2,000만원 이하, 세액감면 미적용입니다.

계산 단계	금액
과세대상 연간 월세	0원
간주임대료	1,860만원
총수입금액	1,860만원
필요경비	930만원
공제금액	200만원
과세표준	730만원
산출세액 · 과세표준 × 14%	102만원
세액감면	0원
감면 후 소득세	102만원
지방소득세	10만원
총납부세액	112만원

예시 금액은 만원 단위로 반올림해 표시합니다. 합계는 반올림 전 금액으로 계산하므로 표시 금액의 합과 다를 수 있습니다.

간주임대료: (13억원 − 3억원) × 60% × 3.1% = 1,860만원입니다.

8. 결과 화면 읽기

요약결과에서 전체 결과를 확인하고, 적용조건에서 판단 근거와 공제·세율·실제 적용금액을 확인합니다. 상세 공식과 합산 과정은 계산내역에 표시합니다.

적용조건 카드	확인할 내용
1. 주택 수와 과세대상 판단	월세·보증금 과세 판단과 과세수입 유무
2. 간주임대료 적용 조건	과세 기준·대상 보증금·차감액·이자율
3. 분리과세 가능 여부	경비 차감 전 총수입금액과 2,000만원 기준
4. 필요경비와 공제금액	등록·다른 종합소득 조건과 적용액
5. 과세표준과 적용세율	과세표준·14% 세율·산출세액
6. 등록임대 세액감면	입력한 유형·호수·실제 적용 감면율과 금액
7. 지방소득세	감면 후 소득세에 적용한 세율과 금액

과세대상 수입이 없거나 총수입금액이 2,000만원을 초과하면 1~3번 판단 뒤 4번 ‘후속 계산 적용 범위’를 표시합니다. 이 경우 분리과세 경비·공제·감면을 적용한 세액으로 해석하지 않습니다.

공제 후 과세표준 0원과 비과세는 구분합니다. 감면 요건을 선택했어도 산출세액이 0원이면 감면액은 0원입니다. 종합과세 대상 안내는 실제 세액이 0원이라는 뜻이 아닙니다.

9. 적용 요건과 계산의 범위

두 가지 소형주택 기준 구분

구분	목적과 기준
간주임대료 제외 소형주택	3주택 이상 보증금 계산에서 제외 판단. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하 기준
세액감면 대상 소형 임대주택	등록·국민주택규모·임대개시 기준시가 등 별도 감면 요건

등록·세액감면의 주요 요건

등록임대는 세무서와 지자체 등록 및 임대료·보증금 증가율 5% 이하 등 요건을 확인합니다.
세액감면의 국민주택규모는 일반적으로 전용면적 85㎡ 이하이며, 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하 기준입니다. 다가구는 가구당 면적을 봅니다.
감면 대상 주택과 부수토지의 기준시가 합계는 임대개시일 당시 6억원 이하 기준입니다. 임대개시 후 등록하면 두 등록을 모두 완료한 날을 기준으로 확인합니다.
임대료 증액 후 1년 이내 재증액 제한과 의무 임대기간 등 사후관리 요건을 확인합니다. 요건 미충족 시 감면세액이 추징될 수 있습니다.

계산기는 월세를 12개월로 환산하고 보증금 입력액에 연 이자율을 적용합니다. 연중 임대기간·보증금 변동의 일별 계산과 금융수익 차감은 자동 처리하지 않습니다.