양도소득세 계산 기준

1주택자, 다주택자, 장기일반 민간임대주택 양도세 기준

1주택 계산다주택 계산임대사업자 계산

공통 흐름

  • 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하여 계산합니다.
  • 과세표준은 과세대상 차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 차감하여 계산합니다.
  • 예상 세액은 과세표준에 기본세율 또는 중과세율을 적용하고 누진공제액을 차감하여 산출합니다.
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
과세표준 = 과세대상 차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제 250만원

1주택자

  • 비과세 판단은 보유기간과 거주기간을 중심으로 판정합니다. 조정대상지역 취득 주택은 거주요건을 함께 고려합니다.
  • 양도가액 12억원 초과 고가주택은 전체 양도차익 중 12억원 초과분 비율만 과세대상 차익으로 계산합니다.
  • 1세대1주택 장기보유특별공제는 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%, 최대 80%를 반영합니다.
고가주택 과세비율 = (양도가액 - 12억원) / 양도가액
과세대상 차익 = 전체 양도차익 x 고가주택 과세비율

다주택자

  • 비조정대상지역 주택 양도는 기본세율 적용을 원칙으로 계산합니다.
  • 조정대상지역 주택 양도는 주택 수와 중과예외 여부를 확인하여 중과세율 적용 여부를 판단합니다.
  • 2주택자는 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 기본세율 + 30%p를 적용합니다.
  • 중과세율 적용 대상인 경우 장기보유특별공제는 배제합니다.

민간임대주택

  • 장기일반 민간임대주택 특례 요건을 충족한 것으로 전제합니다.
  • 임대기간분 양도차익은 기준시가 비율로 안분하여 계산합니다.
  • 임대기간분 장기보유특별공제는 임대기간 8년 이상 50%, 10년 이상 70%를 적용합니다.
  • 비임대기간분 장기보유특별공제는 전체 보유기간 기준 일반 공제율 연 2%, 최대 30%를 적용합니다.
임대기간분 양도차익 = 전체 양도차익 x (임대종료 기준시가 - 임대개시 기준시가) / (양도 기준시가 - 취득 기준시가)