양도세(민간임대-조정&비조정) 계산설명

• 등록·사업자등록・의무임대기간・임대료 증액 제한 등 선택한 특례의 요건을 충족한 것으로 가정합니다. 임대 연수만으로 특례 자격이 확정되지 않으므로 등록 시기와 주택 요건을 확인하세요.
• 이 계산기는 1주택 비과세나 12억원 초과분 과세를 계산하지 않습니다. 특례 적용 대상이 아니면 일반 양도세 계산 기준을 별도로 확인해야 합니다.
• 조정·비조정지역 민간임대 특례를 전제로 10년·종전 8년·6년 이상 공제유형을 지원합니다. 지역만으로 특례 자격을 자동 판정하지 않습니다.

• 양도가액은 전체 주택 금액, 취득가액과 필요경비는 본인 지분 금액을 입력합니다. 공동명의는 전체 양도가액에 지분율을 곱하며, 결과는 본인 1인 기준입니다.
• 전체 보유기간은 본인 지분 기준입니다. 기준시가는 전체 주택 기준으로 취득 당시, 임대개시 당시, 임대종료 당시, 양도 당시의 네 금액을 입력합니다.
• 6년 이상 특례의 실제 임대기간은 추가공제율을 결정합니다. 전체 보유기간은 적용할 임대기간 이상이어야 합니다.

공동명의 지분율 아래에는 본인 지분 양도가액을 한글금액으로 표시합니다. 예: 9억원 (= 18억원 × 50%). 취득가액·필요경비에는 지분율을 다시 곱하지 않습니다.

• 10년 특례(임대기간분 70% 공제)와 종전 8년 특례(임대기간분 50% 공제)는 임대기간분과 비임대기간분의 차익을 나눕니다. 실제 임대 연수 비율이 아니라 기준시가 변동 비율로 계산합니다.
• 6년 이상 특례(일반 장특공제 + 2~10%p)는 안분하지 않고 전체 차익에 일반공제와 추가공제를 적용합니다.
• 현재 엔진은 양도 당시 기준시가가 취득 당시 기준시가 이하이면 임대기간분 비율을 0으로 계산합니다. 계산된 비율은 0~100%로 제한하므로 기준시가 입력을 반드시 확인하세요.

• 10년 특례는 임대기간분에 70%, 종전 8년 특례는 임대기간분에 50%를 적용합니다. 비임대기간분 공제율의 보유기간 기준은 전체 보유기간입니다.
• 비임대기간분 일반공제는 보유 3년 이상부터 보유 연 2%, 최대 30%를 적용합니다.
• 6년 이상 특례는 전체 차익에 일반공제율과 실제 임대기간별 추가공제율을 더해 적용합니다. 추가공제율은 6년 2%p, 7년 4%p, 8년 6%p, 9년 8%p, 10년 이상 10%p입니다.
• 실제 8년 또는 10년 임대했다는 이유만으로 50%·70% 특례를 선택하는 것은 아닙니다. 해당 공제유형의 요건을 따로 확인해야 합니다.

• 기본공제 250만원은 계산 대상자에게 한 번 적용하며 두 부분에 각각 적용하지 않습니다. 같은 해 다른 양도 건과의 합산은 계산하지 않습니다.

금액은 만원 단위로 반올림해 표시합니다. 합계는 반올림 전 금액으로 계산합니다.

1. 요약결과 · 계산 범위와 최종 세액

   임대기간분과 비임대기간분의 차익·공제액을 구분합니다. 기간별 차익은 임대 연수가 아닌 기준시가 변동 비율로 나눕니다.

2. 적용조건 · 판단 근거

   요건 충족 여부, 적용 공제 유형과 세율을 확인합니다. 미적용·면제·요건 없음은 서로 다른 의미입니다.

3. 계산내역 · 실제 금액의 계산 과정

   양도차익 → 기준시가 안분 → 부분별 공제 → 공제액 합산 → 기본공제·과세표준 → 세액 순서로 확인합니다.

4. 입력내용 · 계산에 사용한 값

   공동명의는 본인 1인 기준입니다. 미래예측 결과에서는 예측 시점에 적용된 금액과 기간을 확인합니다.

• 오늘 날짜가 아니라 위에 입력한 조건에서 추가 경과기간을 반영합니다. 양도가액과 양도 당시 기준시가에 같은 연 상승률을 복리 적용하고 보유기간을 늘립니다.
• 취득 당시·임대개시 당시·임대종료 당시 기준시가와 임대유형, 입력 임대기간, 취득가액·필요경비·지분율은 유지합니다. 임대를 계속한 것으로 자동 계산하지 않습니다.
• 6년 이상 특례의 실제 임대기간도 유지하므로 추가공제율이 예측 연수만큼 자동 상승하지 않습니다.
• 변경된 양도 당시 기준시가로 안분비율부터 다시 계산하므로 공제액과 세액도 달라질 수 있습니다.