양도세(임대주택 최종거주) 계산설명

• 거주주택을 먼저 양도한 뒤 남은 임대주택을 최종 거주주택으로 양도하는 상황을 계산합니다. 일반과세분과 최종거주분을 구분하며, 전체 양도차익을 모두 비과세로 계산하지 않습니다.
• 장기임대주택 등록·임대요건, 거주주택 특례 적용 이력과 적용 대상 여부는 사용자가 별도로 확인해야 합니다. 이 계산기는 해당 특례의 모든 자격요건을 자동 판정하지 않습니다.
• 현재 입력 조건으로 계산하는 참고용 결과입니다. 실제 신고 시 적용 요건과 세액을 확인해야 합니다.

• 양도가액은 전체 주택 금액입니다. 공동명의는 본인 지분율을 곱해 본인 양도가액을 계산하며, 취득가액·필요경비는 처음부터 본인 지분 금액을 입력합니다.
• 보유기간은 본인 지분 기준, 거주기간은 임대주택을 최종 거주주택으로 실제 거주한 기간입니다.
• 조정대상지역 여부는 임대주택 취득 당시 기준입니다. 상생임대 특례는 사용자가 요건을 확인한 경우 선택하며, 실제 거주 2년 미만에서 표시됩니다.
• 아래 기준시가는 모두 양도하는 임대주택 전체의 가격입니다. 먼저 판 거주주택의 가격이 아닙니다.
• 임대주택 취득 당시 기준시가
• 거주주택 양도 당시 임대주택 기준시가
• 임대주택 최종 양도 당시 기준시가

공동명의 지분율 아래에는 본인 지분 양도가액을 한글금액으로 표시합니다. 예: 9억원 (= 18억원 × 50%). 취득가액·필요경비에는 지분율을 다시 곱하지 않습니다.

• 현재 계산기는 보유 2년 이상을 확인하고, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 이상 또는 상생임대 특례 적용 여부를 확인합니다. 비조정대상지역은 이 거주요건을 적용하지 않습니다.

• 안분하려면 임대주택 최종 양도 당시 기준시가가 임대주택 취득 당시 기준시가보다 높아야 합니다. 또한 거주주택 양도 당시 임대주택 기준시가는 취득 당시 기준시가 이상이면서 최종 양도 당시 기준시가 이하여야 합니다.

  조건을 충족하지 못하거나 위 특례 요건이 충족되지 않으면 현재 계산기는 전체 양도차익을 일반과세로 처리합니다.

• 안분은 실제 임대·거주 연수의 비율이 아니라 기준시가 증감 비율로 계산합니다.

① 기간별 양도차익 안분

아래 산식의 일반과세분은 등록임대기간분, 최종거주분은 1주택(최종거주주택) 기간분입니다.

② 최종거주주택 기간분의 과세 범위

• 안분 요건 충족 시 전체 주택 양도가액이 12억원을 넘으면 최종거주분 차익에도 고가주택 과세비율을 적용합니다. 공동명의 역시 전체 주택 가격으로 이 비율을 구합니다.
• 양도가액이 12억원 이하라도 일반과세분에는 세금이 발생할 수 있습니다.

• 일반과세분 장기공제는 보유 3년 이상부터 적용합니다. 12억원 초과 과세분의 1주택 우대공제는 보유 3년 이상과 거주 2년 이상을 기준으로 합니다.
• 상생임대 특례를 적용하면 현재 계산기는 1주택 우대공제의 거주요건을 면제하지만, 실제 거주 2년 미만의 거주 공제율은 0%로 계산합니다. 1주택 우대공제 요건을 충족하지 못하면 해당 과세분에도 일반 공제율을 적용합니다.

• 기본공제 250만원은 두 과세 부분에 각각 적용하지 않고, 본인 전체 계산에서 한 번 적용합니다.
• 과세표준이 0 이하이면 0으로 처리합니다. 같은 해 다른 양도 건과의 합산은 이 계산기에 포함하지 않습니다.

금액은 만원 단위로 반올림해 표시합니다. 합계는 반올림 전 금액으로 계산합니다.

1. 요약결과 · 계산 범위와 최종 세액

   등록임대기간분과 1주택(최종거주주택) 기간분의 차익·과세 범위를 나누어 확인합니다.

2. 적용조건 · 판단 근거

   요건 충족 여부, 적용 공제 유형과 세율을 확인합니다. 미적용·면제·요건 없음은 서로 다른 의미입니다.

3. 계산내역 · 실제 금액의 계산 과정

   양도차익 → 기준시가 안분 → 최종거주주택 기간분의 고가주택 안분 → 부분별 공제 → 과세표준 → 세액 순서로 확인합니다.

4. 입력내용 · 계산에 사용한 값

   공동명의는 본인 1인 기준입니다. 미래예측 결과에서는 예측 시점에 적용된 금액과 기간을 확인합니다.

• 미래 예측은 오늘 날짜가 아닌 위에 입력한 조건을 기준으로 계산합니다.

• 거주주택 매도까지 기간은 기본 0년이며, 전체 추가 경과기간을 초과할 수 없습니다.

  양도가액과 임대주택 최종 양도 당시 기준시가는 전체 추가 경과기간만큼, 거주주택 양도 당시 임대주택 기준시가는 거주주택 매도까지 기간만큼 연 상승률을 복리로 적용합니다.

  임대주택 취득 당시 기준시가는 유지합니다.

• 보유기간은 전체 추가 경과기간만큼 증가합니다. 거주기간 자동증가를 적용하면 거주주택 매도 후 임대주택에 입주하는 것으로 가정해 전체 추가 경과기간에서 거주주택 매도까지 기간을 뺀 기간을 추가합니다. 미적용이면 입력 거주기간을 유지합니다.
• 예: 전체 추가 경과기간이 5년이고 거주주택 매도까지 기간이 2년이면 보유기간은 5년 증가하고, 자동증가 적용 시 실제 거주기간은 3년 증가합니다.
• 취득가액, 필요경비, 지분율, 취득 당시 조정대상지역 여부와 상생임대 특례 선택은 유지하고, 변경된 금액·기간으로 과세 여부부터 다시 계산합니다.
• 연차별·상승률별 비교표에서도 같은 방식으로 계산하며, 거주주택 매도까지 기간보다 짧은 연차는 제외합니다.