부담부증여 계산 기준

1주택 부담부증여의 양도세, 증여세, 취득세를 함께 보는 계산 기준

부담부증여 계산

핵심 구조

  • 부담부증여는 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 증여입니다.
  • 인수채무액은 증여자가 그만큼 양도한 것으로 보아 양도소득세를 검토합니다.
  • 순증여가액은 전체 주택가액에서 인수채무액을 뺀 금액이며, 수증자의 증여세 대상입니다.
  • 취득세는 인수채무액에 대한 유상취득분과 순증여가액에 대한 무상취득분으로 나누어 계산합니다.
순증여가액 = 전체 주택가액 - 인수채무액
채무비율 = 인수채무액 / 전체 주택가액
부담부증여 양도차익 = 전체 양도차익 x 채무비율

1주택 고가주택 판단

  • 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우에도 전체 주택가액이 12억원을 초과하면 고가주택 안분을 검토합니다.
  • 이때 12억원 초과 여부는 인수채무액만 보는 것이 아니라 전체 주택가액 기준으로 판단합니다.
고가주택 과세비율 = (전체 주택가액 - 12억원) / 전체 주택가액
과세대상 양도차익 = 부담부증여 양도차익 x 고가주택 과세비율

계산 흐름

증여자 양도세
인수채무액을 양도가액으로 보고, 취득가액과 필요경비는 채무비율로 안분합니다.
수증자 증여세
전체 주택가액에서 인수채무액을 뺀 순증여가액을 기준으로 계산합니다.
수증자 취득세
인수채무액은 유상취득, 순증여가액은 무상취득으로 나누어 계산합니다.

본 계산은 1주택 부담부증여를 단순화한 참고 계산입니다. 채무 인정 여부, 특수관계자 거래, 감면·중과 예외, 실제 신고 기준은 전문가 검토가 필요할 수 있습니다.